Direitos Reais X Direitos Obrigacionais

O Direito Obrigacional é o direito pessoal, por ser um direito sobre uma pessoa.

Os Direitos Reais possui um direito sobre a coisa, p. ex., a propriedade.

DIREITO REAL É SUBJETIVO A OUTRAS PESSOAS.

Direitos Reais: absolutos (erga omnes).

Direitos Obrigacionais: relativos.


Nos direitos reais são números clausulus e os direitos obrigacionais são “numerus abertus”.

Não há como inventar os direitos reais, pois estes estão dispostos no código.
No direito obrigacional é o contrário, pode nascer novos direitos obrigacionais (obrigações atípicas) através dos contratos.


OBRIGAÇÃO PROPTER REM

A natureza dessa obrigação é uma obrigação híbrida, intermediária entre obrigações reais e obrigacionais. Elas nascem da titularidade de um direito real.

Profº Rafael Peteffi: “Obrigação Propter Rem são deveres jurídicos que surgem da lei. É mais um dever jurídico do que obrigação.”


CARACTERÍSTICAS

Nasce com a titularidade do direito real, mas se mantém autônoma a titularidade. Ex.: Causo dano ao terreno vizinho, mesmo que eu vendo a casa, a obrigação permanecerá sobre mim.
A propter ren tem na titularidade da obrigação o seu fato gerador, p. ex., respeitar a fachada do condomínio. Caso haja violação desta obrigação, pode-se gerar a partir de então um dever obrigacional autônomo da propter ren. Usando o exemplo citado, caso o proprietário violasse a obrigação e vende-se o apartamento, esse dever acompanharia não o comprador, mas ao ex-proprietário.

EXEMPLOS

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Taxa condominial: exceção à regra, porque obriga, por norma específica, que o novo proprietário se responsabiliza pelos ônus causados pelo ex-proprietário.


ÔNUS REAL

O exemplo clássico é a renda sobre imóvel – exemplo obsoleto após o novo código.

Hoje podemos citar como exemplo: Seguro obrigatório, imposto territorial urbano (IPTU), imposto sobre veículos automotores (IPVA), dano ambiental.
Profº: “Para melhor compreender o ônus real, podemos ver a dívida como sendo pertencente à ‘coisa’”. Isso quer dizer que a dívida segue ‘a coisa’ – e não, p. ex., ao antigo proprietário, como na propter ren.

O ônus real passa a dívida ao novo proprietário como se a dívida fosse da coisa.

A dívida, ao contrário da propter ren, não pode ser superior à coisa. Ex: se tenho um carro de quinze mil reais, mas com dívida de trinta mil reais, devo entregar, ou posso perder o carro, mas não perco patrimônio para o pagamento da dívida.

OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIA REAL

Ela tem sua fonte num negócio jurídico ou contrato, a diferença é que, em alguns casos específicos, ela tem eficácia erga omnes.

Podemos citar como exemplo o contrato de locação. Ele obriga apenas locador e locatário. O locador que quer vender o imóvel pode exigir que o locatário saia antes do cumprimento do contrato. Para evitar essa situação, é necessário que o locatário averbe o contrato de aluguel juntamente ao contrato do imóvel. Assim, caso o locador venda o imóvel, o contrato de aluguel deverá ser cumprido, pois esse faz parte do imóvel.

O mesmo ocorre com o contrato de promessa de compra e venda.