ARTIGO - Arrolamento sumário – desnecessidade de prévia comprovação da quitação dos tributos a luz do NCPC

Arrolamento sumário – desnecessidade de prévia comprovação da quitação dos tributos

Art. 659. A partilha amigável, celebrada entre partes capazes, nos termos da lei, será homologada de plano pelo juiz, com observância dos arts. 660 a 663.

(…)

§ 2º Transitada em julgado a sentença de homologação de partilha ou de adjudicação, será lavrado o formal de partilha ou elaborada a carta de adjudicação e, em seguida, serão expedidos os alvarás referentes aos bens e às rendas por ele abrangidos, intimando-se o fisco para lançamento administrativo do imposto de transmissão e de outros tributos porventura incidentes, conforme dispuser a legislação tributária, nos termos do § 2º do art. 662.

Correspondente no CPC/1973: Art. 1.031, § 2º.

Julgado do TJDFT

“O legislador, ao prever o procedimento sumário, quis dar celeridade ao processo de inventário, com o intuito de amenizar a dor da família e realizar a divisão dos bens do de cujus da forma mais célere possível.

(…)

Em face dessa peculiaridade do arrolamento sumário, os art. 659, §2º, e art. 662, § 2º, do CPC dispõem que no referido instituto não serão apreciadas questões relativas à quitação de tributos cabíveis, nos seguintes termos:

(…)

Dessa forma, ao contrário do afirmado pelo apelante, a obrigatoriedade de recolhimento de todos os tributos previamente ao julgamento da partilha (art. 664, §5º, CPC) foi afastada pelo próprio art. 659, ao prever sua aplicação apenas ao arrolamento comum.

Observa-se que, ao contrário do art. 1.031, §2º do CPC de 1973, no qual o formal de partilha ou alvarás referentes aos bens, só eram expedidos mediante, verificação pela Fazenda Pública, do pagamento de todos os tributos, a inovação trazida pelo Novo Código de Processo Civil de 2015, em seu art. 659, §2º, com foco na celeridade processual, permite que a partilha amigável seja homologada anteriormente ao recolhimento do imposto de transmissão causa mortis, e somente após a expedição do formal de partilha ou da carta de adjudicação é que a Fazenda Pública será intimada para providenciar o lançamento administrativo do imposto, supostamente devido.

(…)

Isso quer dizer que, após a lavratura do formal de partilha, e consequentemente às expedições de alvarás é que a Fazenda Pública toma ciência acerca de eventuais tributos devidos, e somente a partir daí possa se adotar as providências concernentes à cobrança dos tributos na seara administrativa.

(…)

Deve-se ressaltar que tal regra excepcionou o art. 192 do Código Tributário Nacional (‘nenhuma sentença de julgamento de partilha ou adjudicação será proferida sem prova da quitação de todos os tributos relativos aos bens do espólio, ou às suas rendas’), haja vista que, tendo por base o rol elencado no art. 146 da Constituição Federal, o conteúdo do supracitado artigo não é de natureza tributária, e sim processual, sendo o mesmo entendimento aplicado ao art. 31 da Lei de Execução Fiscal.

Desse modo, não sendo os dispositivos de reserva de Lei Complementar, entende-se que o mencionado artigo do CTN poderá ser derrogado por Lei Ordinária mais recente.”

(Acórdão 1068932, unânime, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 13/12/2017)

ACÓRDÃOS REPRESENTATIVOS 

Acórdão 1065584, unânime, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 6/12/2017;

Acórdão 1063401, unânime, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 29/11/2017;

Acórdão 1048835, unânime, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 20/9/2017;

Acórdão 1043340, unânime, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 30/8/2017;

Acórdão 1039513, unânime, Relatora: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 16/8/2017;

Acórdão 1036539, unânime, Relator: JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 2/8/2017;

Acórdão 1029423, unânime, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 21/6/2017.

Julgado em destaque

Necessidade de comprovação da quitação dos tributos no rito do arrolamento comum

“1. O ordenamento jurídico prevê dois tipos de arrolamento, um elencado nos artigos 659 até 663, denominado sumário e outro, com previsão nos artigos 664 a 665, chamado comum, todos do Código de Processo Civil.

2. Se o trâmite seguiu o rito comum do levantamento de bens, inaplicável o comando inserto no § 2º do art. 659 do CPC, pois este somente é empregado no conciso, motivo pelo qual indispensável o recolhimento de tributos antes do julgamento da partilha, nos termos do art. 664, § 5º, do Codex.”

(Acórdão 1014830, unânime, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 27/4/2017)

Entendimento divergente

Necessidade de prévia demonstração do pagamento dos tributos no arrolamento sumário

“– O art. 664 do Código de Processo Civil estabelece procedimento de arrolamento sumário para os casos em que o valor dos bens do espólio não ultrapasse 1.000 (mil) salários mínimos.

– Quanto ao pagamento dos tributos relativos aos bens do espólio, o §5º determina expressamente que o juiz só julgará a partilha quando demonstrado o pagamento dos tributos.

– Não é possível determinar a expedição de formal de partilha sem a prova de quitação do imposto, conforme exigido tanto pela norma adjetiva, como pela legislação tributária (art. 192 do Código Tributário Nacional).”

(Acórdão 1061866, unânime, Relator: LUÍS GUSTAVO BARBOSA DE OLIVEIRA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 22/11/2017)

Doutrina

“A sistemática do arrolamento sumário dos arts. 659 a 663 subtraiu do Judiciário o dever de controlar o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (art. 662, §1º). Exige, apenas, a intimação do fisco para lançamento administrativo do imposto de transmissão e de outros tributos porventura incidentes, conforme dispuser a legislação tributária (art. 662, §2º), fato que ocorrerá depois de homologada a partilha ou deferida a adjudicação (art. 659, §2º).

A apuração, lançamento e cobrança do tributo sucessório serão realizados totalmente pelas vias administrativas (art. 662, §2º). Isto em nada diminui as garantias do Fisco, uma vez que, após a homologação da partilha, o seu registro não se poderá fazer no Registro de Imóveis sem o comprovante do recolhimento do tributo devido (art. 143 da Lei dos Registros públicos). Por outro lado, independentemente de intervir no processo de arrolamento, a Fazenda Pública não estará adstrita aos valores nele declarados pelas partes. Com isso, tornaram-se estranhas ao arrolamento todas as questões relativas ao tributo incidente sobre transmissão hereditária de bens. De tal sorte que, nesse procedimento especial, ‘não pode a Fazenda Púnlica impugnar a estimativa do valor dos bens do espólio feita pelo inventariante – valor atribuído tão somente para fins de partilha – e requerer nova avaliação para que se possa proceder ao cálculo do Imposto de Transmissão causa mortis, uma vez que este será sempre objeto de lançamento administrativo, conforme dispuser a legislação tributária, não podendo ser discutido nos autos de arrolamento’.

Em face dessa nova orientação legislativa, nem mesmo vista mais se abre à Fazenda Pública para falar sobre as declarações do inventariante. Como tem proclamado a jurisprudência, ‘a vista, que tinha a Fazenda no texto anterior (art. 1.033) [NCPC, art. 661], foi deliberadamente suprimida no texto novo, o que significa que a fiscalização se deslocou para esfera administrativa.’”

(THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil – Procedimentos Especiais – vol. II. 51ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 311-312).

Fonte: TJDFT

APLICAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA NA FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE

Por Sérgio Luiz Gonçalves

Resumo: Este é um ensaio sobre a diferença entre a posse e a propriedade, bem como a função social da posse, como sendo principalmente instrumento de transformação social. Deixando de buscar um posicionamento reacionário em por abaixo os institutos conhecidos sobre o direito à propriedade, mas evidenciando alguns princípios constantes em temas constitucionais.

Abstract:This is an essay on the difference between possession and ownership, as well as the social function of ownership, mainly as an instrument of social transformation. Leaving seek aposition in a reactionary below the known institutes on the right to property, but showing someprinciples contained in constitutional issues.

Palavras-chaves: função social; posse; propriedade; direitos fundamentais; Constituição.

INTRODUÇÂO

        Este artigo visa aplicar uma lente da função social ao direito de propriedade, não sendo uma perspectiva de todo inédita, entretanto, vislumbra-se a observação da presença de direitos fundamentais nas relações eminentemente privadas, mas preeminentes ao direito de dignidade e moradia destacados na carta magna. Não é objetivo explícito deste documento o aprofundamento na matéria posse ou propriedade, e sim a busca por princípios que permeiam estes conhecimentos.

        Distanciando-se de uma lógica de mercado que prima por uma tendência à centralidade da empresa como mola mestra da sociedade, busca-se um amparo no socialismo e na coletividade tanto destacado no art. 5º. da Constituição Federal de 1988, com intuito ao combate e embate pós-fordista, trazendo o ser humano ao cerne do ordenamento.

        Melo (1998, p.46) afirma que “o sentimento de que a norma seja injusta por criar desigualdades se revela acentuadamente quando esta vai gerar privilégios pessoais em detrimento do partilhamento social”.

        Este tema, portanto, não se esgota em si mesma, entretanto traz o lume necessário à investigação da supremacia dos princípios[1] sobre a própria norma positivada, buscando assim um espaço no mínimo necessário à discussão.

        Entretanto, existem doutrinas consolidadas sobre o tema aludido, tanto sobre posse e propriedade quanto da função social e a aproximação existente e aqui feita.

        Aqui será feito um ensaio sobre a diferença entre a posse e a propriedade, bem como a função social da posse, como sendo principalmente social. Não buscando um posicionamento reacionário em por abaixo os institutos conhecidos sobre o direito à propriedade.

1 CONTEXTO GERAL

Do ponto de vista dos direitos fundamentais, assim declara Bobbio, “o problema fundamental em relação aos direitos do homem, hoje, não é tanto o de justificá-los, mas o de protegê-los. Trata-se de um problema não filosófico, mas políticos[2]”.

        Nem sempre a terra teve o valor que tem atualmente. Entretanto, com o passar do tempo, houve consolidação nos ordenamentos jurídicos dos mais diversos países a garantia dada à acumulação de bens tão característica do capitalismo ocidental, assegurando o direito à propriedade (art. 5º, XXII), mas acrescenta que ela ‘atenderá sua função social’ (art. 5º, XXIII) ”. (VENOSA, 2002, p. 24).

Com relação a propriedade Nietzsche[3] faz o seguinte comentário “Os pais fazem dos filhos, involuntariamente, algo semelhante a eles, a isso denominam 'educação', nenhuma mãe duvida, no fundo do coração, que ao ter seu filho, pariu uma propriedade; nenhum pai discute o direito de submeter o filho aos seus conceitos e valorações”.

        Observando o direito natural, pura e simplesmente ao nascer na terra esta seria daquele que a habita bem como o que ali se encontra. Mas historicamente,

[…] o caráter absoluto dos direitos reais deve ser visto em paralelo com os direitos relativos. Nesse ínterim, permite-se inserir o instituto da função social também na pose e propriedade como instrumento que transcende o absolutismo dos direitos reais e se apresenta como limitador dos interesses privados ante aos coletivos, de ordem social. (VENOSA, 2002, p.56)

        Por isto que neste sentido a Constituição Federal assim alude, ainda sem um juízo de valor sobre o tema:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[…]

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;"

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

[…]

III - função social da propriedade."

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

[…]

§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidadeexpressas no plano diretor." (GRIFAMOS)

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – observância das disposições que regulam as relações do trabalho;

IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”

        Isto posto, perpassamos o que está assentado na doutrina sobre os temas em questão.

1.1 Da Posse

        Rafael Egídio Leal Silva (2001) discorre:

O capital é o trabalho acumulado pelo capitalista, sob a forma e meios de produção, produzidos pelo trabalho. A terra não é produto do trabalho humano, pois tem sua origem no envelhecimento da crosta terrestre. É um bem finito que não pode ser reproduzido.

        Tomamos neste ensaio como exemplo as duas perspectivas apresentadas por Savigny, com uma perspectiva subjetiva de posse e a teoria apresentada por Ihering, contraposta a de Savigny com um enfoque mais objetivo.

                Para Savigny:

A posse é o poder de dispor fisicamente da coisa, com ânimo de considerá-la sua e defendê-la contra a intervenção de outrem. Encontram-se, assim, na posse dois elementos: um elemento material, o corpus, que é representado pelo poder físico sobre a coisa; e, um elemento intelectual, o animus, ou seja, o propósito de ter a coisa como sua, isto é, o animus rem sibi habendi. Os dois elementos são indispensáveis para que se caracterize a posse, pois se faltar o corpus, inexiste relação de fato entre a pessoa e a coisa; e, se faltar o animus, não existe posse, mas mera detenção. (FIGUEIRA JR., 2003, 1095-6)

        Para Ihering:

Considera que a posse é a condição do exercício da propriedade. Critica veementemente Savigny, para ele a distinção entre corpus e animus é irrelevante, pois a noção de animus já se encontra na de corpus, sendo a maneira como o proprietário age em face da coisa de que é possuidor.

A lei protege todo aquele que age sobre a coisa como se fosse o proprietário, explorando-a, dando-lhe o destino para que economicamente foi feita. Em geral, quem assim atua é o proprietário, de modo que, protegendo o possuidor, quase sempre o legislador está protegendo o proprietário. (FIGUEIRA JR., 2003, 1096)

        São dois conceitos que se antepostam, mas se complementam, destacando quanto à sua qualificação extraindo-se dois considerados importantes para o entendimento da tese aqui aludida.

        a) A posse é clandestina quando se oculta a ocupação da coisa;

        b) “É de boa fé a posse, se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa, ou do direito possuído”; e em seu parágrafo único: “O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção” (art. 490 do CC)

        A importância da distinção entre uma espécie de posse e a outra é muito significativa, tendo em vista a variedade de seus efeitos no que tange aos frutos percebidos, benfeitorias, etc.

        E uma terceira já apontada anteriormente é a chamada Possessio Naturalis, que no Direito Clássico, era posse caracterizada pela simples detenção da coisa, isto é, pelo seu elemento material, não produzindo consequências jurídicas.

        Para Bercovici (2001, p.107), “todo homem tem direito natural ao uso dos bens e à apropriação individual desses bens através da posse, a fim de atender a necessidade individual ou para o bem comum”.

1.2 Da Propriedade

        Para Telga de Araújo (1999, p.159):

Para a Igreja, a propriedade não é uma função social a serviço do Estado, pois assenta sobre um direito pessoal que o próprio Estado deve respeitar e proteger. Mas tem uma função social subordinada ao bem comum. É um direito que comporta obrigações sociais.

        O código civil brasileiro apresenta em seu artigo 1228, parágrafo 1º, que o direito de propriedade pode ser exercido de acordo com a sua função social.

        Manifesta o sentido social no mesmo código o artigo 187, no qual diz que “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico e social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

        O primeiro aponta para a existência de uma função social da propriedade privada, seja ela urbana ou rural, enquanto que a segunda, no mesmo sentido, busca sancionar aqueles que deste instituto abusam, sem atentar para o social.

2 DA FUNÇÃO SOCIAL

A função social da posse como princípio constitucional positivado, além de atender à unidade e completude do ordenamento jurídico, é exigência da funcionalização das situações patrimoniais, especificamente para atender as exigências de moradia, de aproveitamento do solo, bem como aos programas de erradicação da pobreza, elevando o conceito da dignidade da pessoa humana a um plano substancial e não meramente formal. É forma ainda de melhor se efetivar os preceitos infraconstitucionais relativos ao tema possessório, já que a funcionalidade pelo uso e aproveitamento da coisa juridiciza a posse como direito autônomo e independente da propriedade, retirando-a daquele estado de simples defesa contra o esbulho, para se impor perante todos. (ALBUQUERQUE, 2002, p. 40)

        Na lição de Silva (1995, p. 282), "a norma que contém o princípio da função social da propriedade incide imediatamente, é de aplicabilidade imediata, como são todos os princípios constitucionais" uma vez que, segundo o eminente constitucionalista, "interfere com a estrutura e o conceito da propriedade, valendo como regra que fundamenta um novo regime jurídico desta, transformando-a numa instituição de Direito Público […]".

3 A FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE E DA PROPRIEDADE - DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS

        Independente da matéria em pauta, com o ideário da igualdade entre os seres que vivem em sociedade, bem como a liberdade,

[…] como dimensão dos direitos fundamentais do homem, são prestações positivas proporcionadas pelo Estado direta ou indiretamente, enunciadas em normas constitucionais, que possibilitem melhores condições de vida aos mais fracos, direitos que tendem a realizar a igualização de situações sociais desiguais. São, portanto, direitos que se ligam ao direito de igualdade. Valem como pressupostos do gozo dos direitos individuais na medida em que criam condições materiais mais propícias ao aferimento de igualdade real, o que, por sua vez, proporciona condição mais compatível com o exercício efetivo da liberdade. (SILVA , 1995, p. 276-277)

        Ressalta-se que o homem natural, perceptor do que é provido pela natureza, como a terra e o que nela é posta, e considerando a não utilização de alguns itens que nele estão dispostos, mesmo sem propriedade, pode deles usufruir em  posse, mesmo precária.

este gérmen da funcionalização social do instituto da posse é ditado pela necessidade social, pela necessidade da terra para o trabalho, para a moradia, enfim, necessidades básicas que pressupõem o valor de dignidade do ser humano, o conceito de cidadania, o direito de proteção à personalidade e à própria vida. Por isso pode-se dizer que a função social da posse não é limitação ao direito de posse. É sim, exteriorização do conteúdo imanente da posse, permitindo uma visão mais ampla do instituto, de sua utilidade social e de sua autonomia diante de outros institutos jurídicos como o do direito de propriedade. A posse possui como valores sociais a vida, a saúde, a moradia, igualdade e justiça. (ALBUQUERQUE , 2002, p. 12)

        Contrapôs os legisladores novamente em confrontar o modelo capitalista ocidental\, principalmente estadudinense, que apresenta um forte senso de propriedade unifinalista: a produção com acumulação de capital. Esta diversificação por influência francesa buscou alinhar a um ideário libertário derivado da revolução francesa: igualdade, liberdade e fraternidade.

A função social (da propriedade) está integrada, pois ao conteúdo mínimo do direito de propriedade, e dentro deste conteúdo está o poder do proprietário de usar, gozar e dispor do bem, direitos que podem ser objetos de limitações que atentem a interesses de ordem pública ou privada. [...] A função social da propriedade assume dois relevantes aspectos, [...] o primeiro, se referindo aos aspectos estático da propriedade, da sua apropriação, estabelecendo limites para a extensão e aquisição da propriedade por parte do proprietário. O segundo, legitimando a obrigação de fazer ou de não fazer, incidindo diretamente sobre a atividade de desfrutamento e de utilização do bem e condicionando a estrutura do direito e o seu exercício. (ALBUQUERQUE , 2002, p. 53-54)

        Foi positivado o desejo, o princípio norteador do que desejava uma sociedade no momento histórico pós Golpe de 64.

Isto não significa dizer que o direito de propriedade tenha deixado o campo da regulação privada, passando a integrar o domínio do Direito Público. É que atribuição da função social aos bens enseja, em nossa mente antropocêntrica, centrada e concentrada na idéia de “direito subjetivo”, um verdadeiro giro epistemológico, para que passemos a considerar o tema a partir de suas efetivas utilidades: em outras palavras, a função social exige a compreensão da propriedade privada já não como o verdadeiro monólito possível de dedução nos códigos oitocentistas, mas como uma pluralidade complexa de situações jurídicas subjetivas, sobre as quais incidem, escalonadamente, graus de publicismo e de privatismo, consoante o bem objeto da concreta situação jurídica. (MARTINS-COSTA, 2002, p. 96)

CONSIDERAÇÕES FINAIS

        Após a retomada da democracia no país e num lampejo expresso na Constituição Federal bem mais social, figura-se e assenta-se a função social da propriedade.

        Este ensaio buscou demonstrar que mesmo sendo uma matéria privada tem sido positivada e tratada como coletiva a preocupação em transformar o que é privado em social buscando retomar o estado de bem estar abandonado em fins dos anos 1970, mas sem a tutela explícita do Estado.

        Clarifica que a função social da posse não implica em prejuízo ao direito de propriedade, ao contrário, o potencializa e o torna mais amplo.

        Demonstrou-se que existe a influência de princípios de direitos fundamentais na matéria em pauta, assim como em outras que perfazem um arcabouço social de nossos instrumentos e institutos jurídicos.

        Enquanto que a função social da posse de propriedade urbana visa a moradia, princípio da igualdade, da dignidade humana, a propriedade rural dignifica o homem a partir do direito ao trabalho, recuperação de valores sociais como cidadania e justiça.

  

REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS

ALBUQUERQUE, Ana Rita Vieira. Da função social da posse e sua consequência frente à situação proprietária. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2002.

ARAÚJO, Telga. A propriedade e a sua função social. In: Direito agrário brasileiro / Raymundo Laranjeira – coordenador. – São Paulo: LTr, 1999. Vários autores.

ÁVILA, Humberto. Teoria dos princípios: da definição à aplicação dos princípios jurídicos. São Paulo: Malheiros, 2005.

BOBBIO, Norberto. Teoria da norma jurídica. Tradução de Fernando Pavan Baptista e Ariani Bueno Studatti. 2.ed.  Bauru: Edipro, 2003.  Título original: Teoria della norma giuridica.

FIGUEIRA JR, Joel Dias. Novo Código Civil Comentado. Coordenador: Ricardo Fiúza. São Paulo: Editora Saraiva, 2.ed. 2003.

MARTINS-COSTA, Judith. Diretrizes Teóricas do Novo Código Civil Brasileiro. São Paulo: Ed. Saraiva, 2002.

MELO, Osvaldo Ferreira de. Fundamentos da política jurídica. Sérgio Antonio Fabris Editor: Porto Alegre, 1994.

MELO, Osvaldo Ferreira de. Temas atuais de política do Direito. Sérgio Antonio Fabris Editor: Porto Alegre, 1998.

NIETZSCHE, Friedrich Wilhelm. O Viajante e sua Sombra. Tradução de Antonio Carlos Braga e Ciro Nioranza. São Paulo: Escala, 2007. Título original: Der Wanderer und sein Schatten. Especificamente: p. 17 a 23; 29 a 51 ( até item 64, inclusive); 56 (exclusivamente o item 77); e p. 128 e 129 ( exclusivamente o item 276).

SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 10 ed. São Paulo: Malheiros. 1995.

SILVA, Rafael Egídio Leal e. Função social da propriedade rural: aspectos constitucionais e sociológicos. Revista de Direito Constitucional e Internacional. São Paulo, v, 37, ano 9, out./dez. 2001.p.259.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos reais. 3.ed. São Paulo: Atlas, 2002.

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[1] Os princípios são normas imediatamente finalísticas, primariamente prospectivas e com pretensão de complementaridade e de parcialidade, para cuja aplicação se demanda uma avaliação da correlação entre o estado de coisas a ser promovido e os efeitos decorrentes da conduta havida como necessária à sua promoção. (ÁVILA, 2006, p.78-79)

[2]BOBBIO, Norberto. Teoria da norma jurídica. Tradução de Fernando Pavan Baptista e Ariani Bueno Studatti. 2.ed.  Bauru: Edipro, 2003.  Título original: Teoria della norma giuridica.

[3]NIETZSCHE, Friedrich Wilhelm. O Viajante e sua Sombra. Tradução de Antonio Carlos Braga e Ciro Nioranza. São Paulo: Escala, 2007. Título original: Der Wanderer und sein Schatten. Especificamente: p. 17 a 23; 29 a 51 ( até item 64, inclusive); 56 (exclusivamente o item 77); e p. 128 e 129 ( exclusivamente o item 276).

CONTRATO DE CORRETAGEM NO ATUAL CÓDIGO CIVIL DE 2002

O objetivo geral do presente artigo é apontar a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou a responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem.

1 – INTRODUÇÃO

A convivência social, a interação entre as pessoas e a própria evolução da cultura levam à percepção e à valorização de comportamentos que não só contribuem para a harmonização da vida em sociedade como para formação e qualificação do indivíduo enquanto membro do grupo social, e a responsabilidade é um dos valores que pode ser relacionados a esses comportamentos.

A instituição dos corretores é muito mais antiga que a formação do direito comercial[1], considerando que a palavra mediação advém do latim madiatio (intercessão, intervenção) e consiste na atividade desenvolvida por uma pessoa com o fim de aproximar outras, visando à realização de negócios que a estas possam interessar[2].

A palavra corretor significa “pessoa ou empresa que promove negócio alheios (ex.: corretor de seguro, corretor imobiliário). = AGENTE”[3]. O que leva a percepção de que funciona como um conciliador, procurando unir as partes para concluírem um negócio jurídico.

A palavra responsabilidade significa “obrigação de responder pelos próprios atos ou pelos nide outrem”[4]. O que leva a percepção de que a responsabilidade pressupõe uma atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos resultados da primeira.

A responsabilidade jurídica está relacionada à existência de uma obrigação em repor uma ação danosa realizada contra alguém, para a qual se estabelece a recomposição e/ou multa. Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano.

A questão torna-se ainda mais complicada quando considerada a hipótese de responsabilidade do corretor e imóveis, especialmente no que se refere ao descumprimento contratos de corretagem, que apenas recentemente receberam regulação através do Código Civil de 2002. Tamanha a importância do assunto se dá por ser recente e afetar um segmento da sociedade que se encontra em transformações, como o segmento imobiliário, exigindo estudos mais aprofundados sobre os atores com os quais interagem e a legislação pertinente ou mesmo sobre sua colocação no ordenamento jurídico brasileiro.

Nesse contexto evidenciou-se o problema de pesquisa: Qual a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem?

Adotou-se como hipótese central: a regulação pelo Código Civil de 2002 dos contratos imobiliários, através da inserção dos artigos 722 a 729 os quais ocasionaram a necessidade de adaptação do corretor de imóveis ao novo diploma legal.

O objetivo geral do presente artigo é apontar a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem. Já os objetivos específicos foram: Conceituar o que é um contrato de corretagem; Identificar as principais alterações no atual Código Civil referente ao contrato de corretagem; Analisar os elementos necessários para configuração da responsabilidade do profissional; Analisar a responsabilidade contratual e extracontratual do corretor imóveis.

A presente pesquisa está classificada como estudo exploratório. A pesquisa exploratória visa uma aproximação para verificação de um fenômeno. Essa pesquisa tende a ter uma perspectiva global que faz perceber de fato a situação em que se inseri o problema.

Entretanto não deixa de fazer uso da pesquisa bibliográfica. Que é, aquela que permite a identificação de teorias necessárias para a análise e compreensão do problema em questão.

2 - DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

2.1 – DEFINIÇÃO

O contrato de corretagem imobiliária é aquele em que o corretor de imóveis, profissional devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis[5], não ligada à outra parte em virtude de mandato ou de prestação de serviços, sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme instruções recebidas[6], ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração negocial[7].

2.2 – HISTÓRICO

O contrato de corretagem, embora de suma importância, só foi regulamentado recentemente, a partir da Lei 10.406 de 2002, o novo Código Civil. No nosso Código Civil de 1916 não dispunha a respeito do contrato de corretagem e “a mediação era, na época, uma atividade típica ou quase exclusivamente comercial”,[8] por isso anteriormente a profissão de corretor recebia respaldo no Código Comercial e de forma breve. Para o Código Comercial (ora revogado) os corretores eram considerados auxiliares do comércio, ante a acessoriedade de sua atividade de intermediação, que procura estimular o interesse das partes, levando-as a um acordo útil[9]. Com isso o Código Civil de 1916, deixava uma lacuna, que só foi preenchida com as modificações trazidas pelo Código Civil de 2002.[10]

2.2.1 – CORRETAGEM NO ATUAL CÓDIGO CIVIL

O atual Código Civil, objetiva disciplinar o contrato de corretagem não a profissão dos corretores, que é regulamentado pela Lei 6530/78, e o Código Civil que é um dos principais instrumentos regulador da vida social e das relações gerais, exerce forte influencia na vida e nos negócios jurídicos do país, já que estes têm que estar dentro do que se estabelece a lei para o bom funcionamento e para boa execução dos contratos.

Sob o prisma do Código Civil de 1916, os contratos de corretagem imobiliária funcionavam por muitos anos, embasando seus procedimentos, suas orientações numa estrutura que por seu tempo de existência já se encontrava enraizada nos seus costumes e com a qual já se tinha considerável familiaridade.

Todavia, em 2002 a situação mudou. O Código Civil sofreu modificações que influenciavam o funcionamento dos negócios, especialmente a na responsabilidade  do corretor de imóveis, regulando o contrato de corretagem nos seus artigos 722 a 729.

Um contrato de corretagem é um contrato escrito pelo qual o corretor é empregado como um agente para fazer contatos em nome do contratante. Ele irá conter informações sobre os termos do relacionamento comercial entre ambos. Ao receber a assinatura de ambas as partes, o contrato de corretagem se torna um documento de trabalho o qual deve ser respeitado pelos envolvidos. Importante ressaltar que este contrato poderá ser estabelecido de forma tácita. O corretor geralmente recebe uma comissão pelo resultado do contrato de corretagem, portanto fica evidenciado que tratar-se de ser um contrato que “contém uma obrigação de resultado e não de meio”[11]. Não chegando ao objetivo, ou seja, ao resultado, as partes em regra, estariam desobrigados a realizar qualquer pagamento de comissão ou de indenização. Mas essa não é a única consequência, como veremos.

O artigo 722 do Código Civil[12], conforme explica Maria Helena Diniz, dá o conceito de contrato de corretagem, que não foge aos pressupostos dos contratos em geral, mas que tornam-se mais especializado em função da sua atividade fim e dos envolvidos, como bem se observa “o regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo”[13]. Vejamos o que diz a jurisprudência recente.

DÚVIDA DE COMPETÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM. CONTRATO TÍPICO E AUTÔNOMO DIFERENCIADO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. MATÉRIA ALHEIA ÀS ÁREAS DE ESPECIALIZAÇÃO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 91 DO RITJ/PR. PRECEDENTES DA SEÇÃO CÍVEL. DÚVIDA PROCEDENTE. COMPETÊNCIA DO ÓRGÃO SUSCITADO ­ 7ª CÂMARA CÍVEL- RELATOR DES. GUILHERME LUIZ GOMES[14].

O contrato de corretagem não deve, entretanto, ser confundido com qualquer outro contrato, visto que apresenta características próprias. Para Venosa são duas as principais partes de um contrato de corretagem, sendo o contratante da intermediação, chamado comitente, e o profissional, chamado corretor.

Nos artigos abordados pelo Código Civil são dadas as orientação sob as quais devem ser traçadas as diretrizes do contrato de corretagem. Em seu artigo 723[15] trata da importância da integridade do corretor no negócio gerido pelo contrato, deixando claro que toda a informação pertinente deve ser dada ao contratante, do contrário configurando dano caso o cliente venha ser prejudicado, estando, assim, sujeito a indenização. Esta responsabilização ficou ainda maior com a inclusão, em 2010, do referido artigo 723, no qual anteriormente constavam lacunas que permitiam a omissão de informações pelos corretores, quando as mesmas não fossem solicitadas pelos clientes. No atual texto do artigo o corretor é obrigado a fornecer toda e qualquer informação que possa influenciar o negócio, deixando o contratante completamente a par da situação e dos riscos aos quais está submetido.

Vejamos o que diz a jurisprudência nesse sentido:

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL. SEM PRESTAÇÃO DE SERVIÇO NÃO CABE PAGAMENTO DE CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA.

1. O SERVIÇO DE CORRETAGEM É DE MEDIAÇÃO, ISTO É, COM DEVER DE DILIGENCIAR O QUE FOR NECESSÁRIO PARA QUE O NEGÓCIO SEJA FINALIZADO, NA FORMA DO ARTIGO 723 DO CÓDIGO CIVIL.

2. COMPROVADA A EXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO NÃO CUMPRIDA PELO CORRETOR NÃO HÁ DEVER DE PAGAMENTO PELO RECORRIDO, NA FORMA DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL.

3. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. VENCIDO A RECORRENTE DEVE RESPONDER POR CUSTAS E HONORÁRIOS, ESTES ARBITRADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CAUSA. Processo: ACJ 0 DF, Relator(a): WILDE MARIA SILVA JUSTINIANO RIBEIRO, Julgamento: 24/05/2011, Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DO DF, Publicação:01/06/2011, DJ-e Pág. 263[16]

A responsabilidade civil por danos gera direito à indenização. Esta relaciona-se aos prejuízos causados a outrem e simboliza a sanção. O objetivo da indenização é reparar o prejuízo sofrido pela vítima, reintegrá-la ao estado em que se encontrava antes da prática do ato ilícito. Assim, não deve ser menor nem maior do que o prejuízo causado.

É preciso que haja o princípio da boa-fé em toda a configuração do contrato para que o corretor não seja responsabilizado civilmente. Esta é defendida pelo Código Civil que trata não só da boa-fé subjetiva - correspondente, a intenção pura, com ausência de dolo ou malícia, manifestada com lealdade e sinceridade, de modo a não induzir a outra parte ao engano ou ao erro, como também da boa-fé objetiva – referente ao comportamento ético[17].

A boa-fé objetiva foi uma das inovações trazidas na pelo novo Código Civil Brasileiro, em analise conjunta dos artigos 422[18], combinado com os artigos 113[19] e 187[20], observamos que “A boa-fé passou a ser requisito de validade a todo e qualquer contrato celebrado, sejam quais forem as partes. Não estando presente a boa-fé, o contrato pode ser revisto, e, inclusive, rescindido, dando ensejo a ato ilícito da parte que agiu de má-fé, e exigindo a reparação civil”[21]

O art.724[22], assim como o art.725[23] e o art.726[24] do Código Civil tratam essencialmente da remuneração do corretor no contrato de corretagem. Embora pareçam simples, tais questões precisam estar bem respaldadas por serem recorrentes na jurisprudência, exemplo

MEDIAÇÃO Comissão de corretagem Ação de cobrança Pretensão julgada procedente Caso em que o trabalho desenvolvido pela corretora chegou a bom termo, com a assinatura de instrumento particular de compromisso de cessão de direitos sobre imóvel Desfazimento posterior do negócio por desentendimento entre os contratantes que não interfere no direito da corretora à percepção da comissão Não caracterizado descumprimento ao artigo 723, do Código Civil ? Sentença mantida Agravo retido prejudicado Apelação não provida. APL 1110887820078260008 SP 0111088-78.2007.8.26.0008, Relator(a):Sá Duarte, Julgamento: 12/12/2011, Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 13/12/2011.[25]

A remuneração do corretor, caso não seja estabelecida no contrato, deve seguir os usos mais praticados na época e região, entretanto tal remuneração só é devida ao corretor se este foi eficaz na atividade para a qual se prestou, ou seja, se houve o resultado especificado em contrato, exceto nos casos em que mesmo concluindo o negócio entre as partes – sem o corretor, o contrato seja de exclusividade e o corretor não tenha sido negligente em qualquer aspecto da negociação.

É interessante notar que ainda que já tenha se passado o prazo estabelecido em contrato, se uma negociação se concretizar como resultado do trabalho do corretor, a este será devida a remuneração. E todos os corretores envolvidos no contrato deverem receber em partes iguais, artigo 727[26], do Código Civil.

Caso o resultado do contrato de corretagem tenha sucesso em conjunto com outros corretores, a remuneração será paga de forma igualitária a todos os profissionais envolvidos, exceto se ajustado de forma diferente entre os envolvidos, artigo 728[27] do Código Civil, como no ensina Maria Helena Diniz “Se a mediação for conjunta, todos os corretores que nela intervierem terão, pelo princípio da colaboração, direito cada um a comissão, que lhes será paga em partes iguais”[28].

O Código Civil em seu artigo 729[29], trata da aplicação de normal especial no contrato de corretagem, esclarecendo que o contrato de corretagem será regido pelas normas do Código Civil, mas, havendo lei especial, esta prevalecerá sobre aquelas[30].

De um modo geral toda a inclusão dos artigos de regulação do contrato de corretagem no Código Civil assegurou ao corretor maior disciplina aos contratos que figuram o seu dia-a-dia profissional. Mas, além disso, as mudança trazidas com o novo Código Civil representaram uma maior responsabilidade quanto as diretrizes contratuais, até porque não exclui a regulação do mesmo por outros instrumentos, como por exemplo o Código do Consumidor.

O trabalho do corretor conforme o referido artigo deve ser realizado de forma diligente e prudente, buscando este obter informações corretas e analisá-las de forma a tornar o negócio seguro para o contratante ou permitir que todas as decisões do contratante sobre o negócio estejam baseadas no conhecimento do real cenário existente.

2.3 – ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

O contrato de corretagem imobiliária contém uma obrigação de resultado e não de meio. Portanto não é propriamente o serviço prestado pelo corretor de imóveis, mas sim o resultado desse serviço que interessa ao comitente e tem os seguintes elementos constitutivos, como nos ensina Maria Helena Diniz[31].

1)    Bilateralidade, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar o encargo, e o comitente, remunerá-lo;

2)    Acessoriedade, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído;

3)    Onerosidade, porque há ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos;

4)    Aleatoriedade, já que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, isto é, de um evento futuro e incerto.

5)    Consensualidade, por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive a por testemunhas.  

3 – A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Já com relação ao dano, este se faz outro elemento essencial para a aplicação da responsabilidade civil, visto que sem um ato danoso a outrem não há o que ressarcir ou ao que responder.

(...) Conceitua-se, então, o dano como sendo a subtração ou diminuição de um bem jurídico, qualquer que seja a sua natureza, quer se trate de um bem patrimonial, quer se trate de um bem integrante da própria personalidade da vítima, como a sua honra, a imagem, a liberdade etc. Em suma, dano é lesão de um bem jurídico, tanto patrimonial como moral, vindo daí a conhecida divisão do dano em patrimonial e moral (CAVALIERI FILHO, 2005, apud CHAMONE, 2009, p. 01).

O dano é então pressuposto para a existência da responsabilidade, ele representa a lesão a um interesse jurídico tutelado, originado a partir da ação ou omissão do sujeito. Não importa se o ato foi ilícito, se houve uma conduta negativa, pois se não houve dano não há como processar alguém civilmente.

O prejuízo não se confunde com a ofensa do direito ou, em geral, da situação vantajosa. Se o empreiteiro, obrigado a entregar a casa dentro de determinado prazo, só vem a fazê-lo quinze dias mais tarde, houve ofensa do direito de crédito, mas pode não ter havido prejuízos, v. g. se o dono da casa, que a destinava a sua habitação, não a utilizaria nesse período por se encontrar ausente no estrangeiro. Se alguém danifica ou se apropria de coisa alheia, lesa o direito de propriedade; mas, se a conserta ou restitui antes que dela necessite o dono, não provoca prejuízos a este, pelo que não haverá responsabilidade civil (PESSOA JORGE, 1999, apudCHAMONE, 2009, p. 1).

É necessário  perceber, porém que é preciso, para configurar o dano, que haja algum tipo de prejuízo, que uma das partes tenha sido prejudicada. Sem essa configuração, reafirma-se, não há responsabilização.

Há, ainda, para concretização da responsabilidade civil, a necessidade de existência do nexo causal, que não é nada simples, exigindo a evidência de ligação entre o ato ilícito, a conduta que lesa outrem, com o dano propriamente dito. A ligação que garante que aquele ato de alguém provocou aquele dano em outrem. “Se há um dano, mas este se deu, por exemplo, em função de culpa exclusiva da vítima, que agiu com dolo, ou então por motivo de força maior ou caso fortuito, não há como se responsabilizar, via de regra, o réu”.

O nexo de causalidade é um dos pressupostos da responsabilidade civil e o primeiro a ser analisado para que se conclua pela responsabilidade jurídica, uma vez que somente poderemos decidir se o agente agiu ou não com culpa se através da sua conduta adveio um resultado. Vale dizer, não basta a prática de um ato ilícito ou ainda a ocorrência de um evento danoso, mas que entre estes exista a necessária relação de causa e efeito, um liame em que o ato ilícito seja a causa do dano e que o prejuízo sofrido pela vítima seja resultado daquele. É necessário que se torne absolutamente certo que, sem determinado fato, o prejuízo não poderia ter lugar. (...) O conceito de nexo de causalidade, portanto não é jurídico, mas natural. Determina se o resultado surge como conseqüência natural da conduta perpetrada pelo agente. Além de pressuposto da responsabilidade civil, tal é indispensável, haja vista ser impossível termos responsabilidade sem nexo causal, seja qual for o sistema adotado no caso concreto, subjetivo (da culpa) ou objetivo (do risco).

O nexo de causalidade pode ser explicado através de três teorias: A teoria da equivalência das condições; a teoria da causalidade adequada; e a teoria da causalidade indireta ou imediata.

Na teoria da equivalência das condições “todos os fatores causais se equivalem caso tenham relação com o resultado”.  Na teoria da causalidade adequada “causa é o antecedente potencialmente idôneo à produção concreta do resultado, de interferência decisiva, portanto nem todas as condições serão causas. Trata-se de um juízo de probabilidade”. Doutrinadores entendem que é esta a adotada pelo Código Civil brasileiro. Já na teoria da causalidade indireta ou imediata, “dentre as várias circunstâncias a que se reporta como causa é aquela necessária e mais próxima à ocorrência do resultado, o juízo é o de razoabilidade”. De acordo com a doutrina e a jurisprudência, “seria esta a teoria adotada pelo Código Civil reproduzida no art. 403” (DAMIAN, 2009, p.01).

É notável, também, que a responsabilidade pode classificar-se como  responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva. Sendo a primeira advinda da lesão causada em função do ato culposo ou doloso, enquanto na responsabilidade objetiva a ação dolosa ou culposa é irrelevante, bastando apenas a existência do nexo de causalidade para se configura responsabilidade civil.

Na responsabilidade civil subjetiva:

a culpa, por ter natureza civil, se caracterizará quando o agente causador do dano atuar com negligência ou imprudência, conforme cediço doutrinariamente, através da interpretação da primeira parte do art. 159[32] do Código Civil (Art. 159. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano). Do referido dispositivo normativo supra-transcrito, verificamos que a obrigação de indenizar (reparar o dano) é a consequência juridicamente lógica do ato ilícito. (PAMPLONA FILHO, 2000, p.02).

É válido, também nesse sentido, destacar que não só a ação, mas também a omissão é geradora de responsabilidade civil desde que dela se origine um dano a outrem.

A responsabilidade civil subjetiva foi a principalmente adotada no código civil brasileiro de 1916, entretanto acabou não permanecendo única, devido a necessidade de uma abrangência mais completa, o que incidiu na utilização em alguns momentos da responsabilidade civil objetiva. Na subjetiva, baseada na teoria da culpa o ato ilícito precisa existir.

Já na responsabilidade civil objetiva a reparação se dá independente da culpa “as teorias objetivistas da responsabilidade civil procuram encará-la como uma mera questão de reparação de danos, fundada diretamente no risco da atividade exercida pelo agente” (PAMPLONA FILHO, 2004, p.02).

4 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

A globalização da economia, liberação de mercado, aumento da concorrência e a própria transformação do perfil da sociedade e do mundo empresarial, fez da contemporaneidade uma realidade completamente diferente daquela vivida em 1916 e o modelo proposto pelo Código Civil daquela época já não coube, sendo necessária, assim, a erupção de novo regulamento para as sociedades civis, englobando a regulação do contrato de corretagem e diminuindo os impactos sociais desta através da proteção a terceiros.

O Novo Código Civil trouxe modificações que abrangem o contrato de corretagem, fundamental para as atividades do profissional corretor de imóveis. Ao inserir os artigos 722 a 729 no Código Civil, regulando o contrato de corretagem, também se atribuiu maior responsabilidade civil ao corretor, enquanto profissional ou representante da empresa imobiliária.

Esta foi a principal inovação do Código, que afirma a obrigatoriedade deste de arcar com danos que sua atitude tenha causado a terceiros através de um resultado ruim decorrente do contrato, especialmente no que e trata ao fornecimento de informações necessárias para a correta tomada de decisão por parte do contratante. Dessa forma confirmou-se a hipótese de pesquisa, respondendo ao problema de pesquisa anteriormente estabelecido.

Pela grande importância que o tema representa para os cenários atuais, é que se estabeleceu como foco do presente estudo. Na medida em que o novo Código exibiu uma nova realidade para esses profissionais e atribuiu a eles responsabilidades novas, exigiu uma postura ética profissional, diligente e prudente, com uma preocupação constante com a qualidade da informação.

Entretanto, recomenda-se a realização de mais trabalhos do gênero, de forma a obter respostas ainda mais precisas acerca do assunto, podendo oferecer soluções práticas para as dificuldades na área.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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CAVALIERI Filho, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil.ed.6 .São Paulo:Malheiros, 2006.

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GAGLIANO, P. Stolze.; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil, V.4. Tomo I-Contratos: Teoria Geral.8 ed. São Paulo: Saraiva, 2012

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo (Colab) Novo curso de direito civil. 10. ed., rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2008.

GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. Vol.III. 6. Ed. Salvador: Saraiva, 2003

GAVAZZONI, Aluisio. História do direito; dos sumérios até a nossa era. 2.ed. atual. e aum. – Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2002.

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Marcelo Azevedo. O dano como responsabilidade civil. Disponível em:

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MATHIAS COLTRO, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem Imobiliária. São Paulo: Atlas, 2011.

MACIEL, C. (Coord.) Perspectivas do investimento no Complexo Urbano. Rio deJaneiro: UFRJ, Instituto de Economia, 2008/2009. 216 p. Relatório integrante da pesquisa “Perspectivas do Investimento no Brasil”, em parceria com o Instituto de Economia da UNICAMP, financiada pelo BNDES. Disponível em: . Acesso em 17/02/2012.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil – contratos em espécie. v. 3, 4. ed., São Paulo: Atlas, 2004.

VIZIA,Bruno de. Fórum Urbano Mundial 2010: pensando o urbano a partir do Rio de Janeiro. Disponível em : <http://desafios2.ipea.gov.br/003/00301009.jsp?ttCD_CHAVE=14107> Acesso em : 17/12/2012.

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[1] Tratado de direito comercial. Atualização de Ricardo Negrão. Campinas: Bookseller, t. 1, v. 2, n° 318, p. 348.

[2] MATHIAS COLTRO, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem Imobiliária. São Paulo: Atlas, 2011. p 7.

[3] Disponível em: http://www.priberam.pt/dlpo/ Acessado em: 09 de agosto de 2012.                  

[4] XIMENES, Sérgio. Dicionário de Língua Portuguesa. 2.ed. São Paulo: Ediouro, 2000.

[5] Lei nº 6530, de 12 de maio de 1978, que dá nova regulamentação a profissão de Corretor de Imóveis, em seu art. 12.

[6] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, em seu art. 722.

[7] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 516.

[8] CAMPOS, Francisco. Mediação nos negócios de imóveis. RF, p. 45-50, abr. 1944.

[9] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 443.

[10] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 442.

[11] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado.  15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 516.

[12] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, em seu art. 722 Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

[13] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 443.

[14] Disponível em:< http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22001416/836463601-pr-836463-6-01-acordao-tjpr >  Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[15] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

[16]  Disponível em: < http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/19225994/acao-ci-vel-do-juizado-especial-acj-0-df-tjdf > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[17] CAVALIERI FILHO, 2005 apud CHAMONE, Marcelo Azevedo. O dano como responsabilidade civil.Disponível em: <http://www.buscalegis.ufsc.br/revistas/index.php/buscalegis/article/view/18775/18339>acessado em: 14 de fevereiro 2012.

[18] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 442. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

[19] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

[20] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

[21] Henrique Guedes Zimmermann, Fernando. A Introdução da Boa-fé Objetiva nos Contratos sob a Égide do Novo Código Civil. Bauru. 2004. Disponível em http://www.forumjuridico.org/topic/14-a-boa-fe-objetiva-nos-contratos/acessado em 10 de outubro de 2012.

[22] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

[23]Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

[24] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

[25]  Disponível em: < http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20981177/apelacao-apl-1110887820078260008-sp-0111088-7820078260008-tjsp > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[26] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

[27] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo  Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

[28] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado.  15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 519.   

[29] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 729. Os preceitos sobre a corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

[30] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado.  15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 520.

[31] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 446.

[32] Trata-se do antigo Codigo civil de 1916, hoje corresponde ao art 186 do Código de 2002.