CONTRATO DE CORRETAGEM NO ATUAL CÓDIGO CIVIL DE 2002

O objetivo geral do presente artigo é apontar a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou a responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem.

1 – INTRODUÇÃO

A convivência social, a interação entre as pessoas e a própria evolução da cultura levam à percepção e à valorização de comportamentos que não só contribuem para a harmonização da vida em sociedade como para formação e qualificação do indivíduo enquanto membro do grupo social, e a responsabilidade é um dos valores que pode ser relacionados a esses comportamentos.

A instituição dos corretores é muito mais antiga que a formação do direito comercial[1], considerando que a palavra mediação advém do latim madiatio (intercessão, intervenção) e consiste na atividade desenvolvida por uma pessoa com o fim de aproximar outras, visando à realização de negócios que a estas possam interessar[2].

A palavra corretor significa “pessoa ou empresa que promove negócio alheios (ex.: corretor de seguro, corretor imobiliário). = AGENTE”[3]. O que leva a percepção de que funciona como um conciliador, procurando unir as partes para concluírem um negócio jurídico.

A palavra responsabilidade significa “obrigação de responder pelos próprios atos ou pelos nide outrem”[4]. O que leva a percepção de que a responsabilidade pressupõe uma atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos resultados da primeira.

A responsabilidade jurídica está relacionada à existência de uma obrigação em repor uma ação danosa realizada contra alguém, para a qual se estabelece a recomposição e/ou multa. Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano.

A questão torna-se ainda mais complicada quando considerada a hipótese de responsabilidade do corretor e imóveis, especialmente no que se refere ao descumprimento contratos de corretagem, que apenas recentemente receberam regulação através do Código Civil de 2002. Tamanha a importância do assunto se dá por ser recente e afetar um segmento da sociedade que se encontra em transformações, como o segmento imobiliário, exigindo estudos mais aprofundados sobre os atores com os quais interagem e a legislação pertinente ou mesmo sobre sua colocação no ordenamento jurídico brasileiro.

Nesse contexto evidenciou-se o problema de pesquisa: Qual a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem?

Adotou-se como hipótese central: a regulação pelo Código Civil de 2002 dos contratos imobiliários, através da inserção dos artigos 722 a 729 os quais ocasionaram a necessidade de adaptação do corretor de imóveis ao novo diploma legal.

O objetivo geral do presente artigo é apontar a principal modificação do Código Civil de 2002 que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem. Já os objetivos específicos foram: Conceituar o que é um contrato de corretagem; Identificar as principais alterações no atual Código Civil referente ao contrato de corretagem; Analisar os elementos necessários para configuração da responsabilidade do profissional; Analisar a responsabilidade contratual e extracontratual do corretor imóveis.

A presente pesquisa está classificada como estudo exploratório. A pesquisa exploratória visa uma aproximação para verificação de um fenômeno. Essa pesquisa tende a ter uma perspectiva global que faz perceber de fato a situação em que se inseri o problema.

Entretanto não deixa de fazer uso da pesquisa bibliográfica. Que é, aquela que permite a identificação de teorias necessárias para a análise e compreensão do problema em questão.

2 - DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

2.1 – DEFINIÇÃO

O contrato de corretagem imobiliária é aquele em que o corretor de imóveis, profissional devidamente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis[5], não ligada à outra parte em virtude de mandato ou de prestação de serviços, sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, conforme instruções recebidas[6], ou a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração negocial[7].

2.2 – HISTÓRICO

O contrato de corretagem, embora de suma importância, só foi regulamentado recentemente, a partir da Lei 10.406 de 2002, o novo Código Civil. No nosso Código Civil de 1916 não dispunha a respeito do contrato de corretagem e “a mediação era, na época, uma atividade típica ou quase exclusivamente comercial”,[8] por isso anteriormente a profissão de corretor recebia respaldo no Código Comercial e de forma breve. Para o Código Comercial (ora revogado) os corretores eram considerados auxiliares do comércio, ante a acessoriedade de sua atividade de intermediação, que procura estimular o interesse das partes, levando-as a um acordo útil[9]. Com isso o Código Civil de 1916, deixava uma lacuna, que só foi preenchida com as modificações trazidas pelo Código Civil de 2002.[10]

2.2.1 – CORRETAGEM NO ATUAL CÓDIGO CIVIL

O atual Código Civil, objetiva disciplinar o contrato de corretagem não a profissão dos corretores, que é regulamentado pela Lei 6530/78, e o Código Civil que é um dos principais instrumentos regulador da vida social e das relações gerais, exerce forte influencia na vida e nos negócios jurídicos do país, já que estes têm que estar dentro do que se estabelece a lei para o bom funcionamento e para boa execução dos contratos.

Sob o prisma do Código Civil de 1916, os contratos de corretagem imobiliária funcionavam por muitos anos, embasando seus procedimentos, suas orientações numa estrutura que por seu tempo de existência já se encontrava enraizada nos seus costumes e com a qual já se tinha considerável familiaridade.

Todavia, em 2002 a situação mudou. O Código Civil sofreu modificações que influenciavam o funcionamento dos negócios, especialmente a na responsabilidade  do corretor de imóveis, regulando o contrato de corretagem nos seus artigos 722 a 729.

Um contrato de corretagem é um contrato escrito pelo qual o corretor é empregado como um agente para fazer contatos em nome do contratante. Ele irá conter informações sobre os termos do relacionamento comercial entre ambos. Ao receber a assinatura de ambas as partes, o contrato de corretagem se torna um documento de trabalho o qual deve ser respeitado pelos envolvidos. Importante ressaltar que este contrato poderá ser estabelecido de forma tácita. O corretor geralmente recebe uma comissão pelo resultado do contrato de corretagem, portanto fica evidenciado que tratar-se de ser um contrato que “contém uma obrigação de resultado e não de meio”[11]. Não chegando ao objetivo, ou seja, ao resultado, as partes em regra, estariam desobrigados a realizar qualquer pagamento de comissão ou de indenização. Mas essa não é a única consequência, como veremos.

O artigo 722 do Código Civil[12], conforme explica Maria Helena Diniz, dá o conceito de contrato de corretagem, que não foge aos pressupostos dos contratos em geral, mas que tornam-se mais especializado em função da sua atividade fim e dos envolvidos, como bem se observa “o regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo”[13]. Vejamos o que diz a jurisprudência recente.

DÚVIDA DE COMPETÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM. CONTRATO TÍPICO E AUTÔNOMO DIFERENCIADO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. MATÉRIA ALHEIA ÀS ÁREAS DE ESPECIALIZAÇÃO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 91 DO RITJ/PR. PRECEDENTES DA SEÇÃO CÍVEL. DÚVIDA PROCEDENTE. COMPETÊNCIA DO ÓRGÃO SUSCITADO ­ 7ª CÂMARA CÍVEL- RELATOR DES. GUILHERME LUIZ GOMES[14].

O contrato de corretagem não deve, entretanto, ser confundido com qualquer outro contrato, visto que apresenta características próprias. Para Venosa são duas as principais partes de um contrato de corretagem, sendo o contratante da intermediação, chamado comitente, e o profissional, chamado corretor.

Nos artigos abordados pelo Código Civil são dadas as orientação sob as quais devem ser traçadas as diretrizes do contrato de corretagem. Em seu artigo 723[15] trata da importância da integridade do corretor no negócio gerido pelo contrato, deixando claro que toda a informação pertinente deve ser dada ao contratante, do contrário configurando dano caso o cliente venha ser prejudicado, estando, assim, sujeito a indenização. Esta responsabilização ficou ainda maior com a inclusão, em 2010, do referido artigo 723, no qual anteriormente constavam lacunas que permitiam a omissão de informações pelos corretores, quando as mesmas não fossem solicitadas pelos clientes. No atual texto do artigo o corretor é obrigado a fornecer toda e qualquer informação que possa influenciar o negócio, deixando o contratante completamente a par da situação e dos riscos aos quais está submetido.

Vejamos o que diz a jurisprudência nesse sentido:

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO CIVIL. SEM PRESTAÇÃO DE SERVIÇO NÃO CABE PAGAMENTO DE CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA.

1. O SERVIÇO DE CORRETAGEM É DE MEDIAÇÃO, ISTO É, COM DEVER DE DILIGENCIAR O QUE FOR NECESSÁRIO PARA QUE O NEGÓCIO SEJA FINALIZADO, NA FORMA DO ARTIGO 723 DO CÓDIGO CIVIL.

2. COMPROVADA A EXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO NÃO CUMPRIDA PELO CORRETOR NÃO HÁ DEVER DE PAGAMENTO PELO RECORRIDO, NA FORMA DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL.

3. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. VENCIDO A RECORRENTE DEVE RESPONDER POR CUSTAS E HONORÁRIOS, ESTES ARBITRADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CAUSA. Processo: ACJ 0 DF, Relator(a): WILDE MARIA SILVA JUSTINIANO RIBEIRO, Julgamento: 24/05/2011, Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DO DF, Publicação:01/06/2011, DJ-e Pág. 263[16]

A responsabilidade civil por danos gera direito à indenização. Esta relaciona-se aos prejuízos causados a outrem e simboliza a sanção. O objetivo da indenização é reparar o prejuízo sofrido pela vítima, reintegrá-la ao estado em que se encontrava antes da prática do ato ilícito. Assim, não deve ser menor nem maior do que o prejuízo causado.

É preciso que haja o princípio da boa-fé em toda a configuração do contrato para que o corretor não seja responsabilizado civilmente. Esta é defendida pelo Código Civil que trata não só da boa-fé subjetiva - correspondente, a intenção pura, com ausência de dolo ou malícia, manifestada com lealdade e sinceridade, de modo a não induzir a outra parte ao engano ou ao erro, como também da boa-fé objetiva – referente ao comportamento ético[17].

A boa-fé objetiva foi uma das inovações trazidas na pelo novo Código Civil Brasileiro, em analise conjunta dos artigos 422[18], combinado com os artigos 113[19] e 187[20], observamos que “A boa-fé passou a ser requisito de validade a todo e qualquer contrato celebrado, sejam quais forem as partes. Não estando presente a boa-fé, o contrato pode ser revisto, e, inclusive, rescindido, dando ensejo a ato ilícito da parte que agiu de má-fé, e exigindo a reparação civil”[21]

O art.724[22], assim como o art.725[23] e o art.726[24] do Código Civil tratam essencialmente da remuneração do corretor no contrato de corretagem. Embora pareçam simples, tais questões precisam estar bem respaldadas por serem recorrentes na jurisprudência, exemplo

MEDIAÇÃO Comissão de corretagem Ação de cobrança Pretensão julgada procedente Caso em que o trabalho desenvolvido pela corretora chegou a bom termo, com a assinatura de instrumento particular de compromisso de cessão de direitos sobre imóvel Desfazimento posterior do negócio por desentendimento entre os contratantes que não interfere no direito da corretora à percepção da comissão Não caracterizado descumprimento ao artigo 723, do Código Civil ? Sentença mantida Agravo retido prejudicado Apelação não provida. APL 1110887820078260008 SP 0111088-78.2007.8.26.0008, Relator(a):Sá Duarte, Julgamento: 12/12/2011, Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado, Publicação: 13/12/2011.[25]

A remuneração do corretor, caso não seja estabelecida no contrato, deve seguir os usos mais praticados na época e região, entretanto tal remuneração só é devida ao corretor se este foi eficaz na atividade para a qual se prestou, ou seja, se houve o resultado especificado em contrato, exceto nos casos em que mesmo concluindo o negócio entre as partes – sem o corretor, o contrato seja de exclusividade e o corretor não tenha sido negligente em qualquer aspecto da negociação.

É interessante notar que ainda que já tenha se passado o prazo estabelecido em contrato, se uma negociação se concretizar como resultado do trabalho do corretor, a este será devida a remuneração. E todos os corretores envolvidos no contrato deverem receber em partes iguais, artigo 727[26], do Código Civil.

Caso o resultado do contrato de corretagem tenha sucesso em conjunto com outros corretores, a remuneração será paga de forma igualitária a todos os profissionais envolvidos, exceto se ajustado de forma diferente entre os envolvidos, artigo 728[27] do Código Civil, como no ensina Maria Helena Diniz “Se a mediação for conjunta, todos os corretores que nela intervierem terão, pelo princípio da colaboração, direito cada um a comissão, que lhes será paga em partes iguais”[28].

O Código Civil em seu artigo 729[29], trata da aplicação de normal especial no contrato de corretagem, esclarecendo que o contrato de corretagem será regido pelas normas do Código Civil, mas, havendo lei especial, esta prevalecerá sobre aquelas[30].

De um modo geral toda a inclusão dos artigos de regulação do contrato de corretagem no Código Civil assegurou ao corretor maior disciplina aos contratos que figuram o seu dia-a-dia profissional. Mas, além disso, as mudança trazidas com o novo Código Civil representaram uma maior responsabilidade quanto as diretrizes contratuais, até porque não exclui a regulação do mesmo por outros instrumentos, como por exemplo o Código do Consumidor.

O trabalho do corretor conforme o referido artigo deve ser realizado de forma diligente e prudente, buscando este obter informações corretas e analisá-las de forma a tornar o negócio seguro para o contratante ou permitir que todas as decisões do contratante sobre o negócio estejam baseadas no conhecimento do real cenário existente.

2.3 – ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

O contrato de corretagem imobiliária contém uma obrigação de resultado e não de meio. Portanto não é propriamente o serviço prestado pelo corretor de imóveis, mas sim o resultado desse serviço que interessa ao comitente e tem os seguintes elementos constitutivos, como nos ensina Maria Helena Diniz[31].

1)    Bilateralidade, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar o encargo, e o comitente, remunerá-lo;

2)    Acessoriedade, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído;

3)    Onerosidade, porque há ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos;

4)    Aleatoriedade, já que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, isto é, de um evento futuro e incerto.

5)    Consensualidade, por completar-se pelo simples consenso das partes, manifestado por qualquer forma, pois não forma especial prevista em lei para a sua celebração ou validade podendo ser provado por todos os meios admissíveis em direito, inclusive a por testemunhas.  

3 – A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Já com relação ao dano, este se faz outro elemento essencial para a aplicação da responsabilidade civil, visto que sem um ato danoso a outrem não há o que ressarcir ou ao que responder.

(...) Conceitua-se, então, o dano como sendo a subtração ou diminuição de um bem jurídico, qualquer que seja a sua natureza, quer se trate de um bem patrimonial, quer se trate de um bem integrante da própria personalidade da vítima, como a sua honra, a imagem, a liberdade etc. Em suma, dano é lesão de um bem jurídico, tanto patrimonial como moral, vindo daí a conhecida divisão do dano em patrimonial e moral (CAVALIERI FILHO, 2005, apud CHAMONE, 2009, p. 01).

O dano é então pressuposto para a existência da responsabilidade, ele representa a lesão a um interesse jurídico tutelado, originado a partir da ação ou omissão do sujeito. Não importa se o ato foi ilícito, se houve uma conduta negativa, pois se não houve dano não há como processar alguém civilmente.

O prejuízo não se confunde com a ofensa do direito ou, em geral, da situação vantajosa. Se o empreiteiro, obrigado a entregar a casa dentro de determinado prazo, só vem a fazê-lo quinze dias mais tarde, houve ofensa do direito de crédito, mas pode não ter havido prejuízos, v. g. se o dono da casa, que a destinava a sua habitação, não a utilizaria nesse período por se encontrar ausente no estrangeiro. Se alguém danifica ou se apropria de coisa alheia, lesa o direito de propriedade; mas, se a conserta ou restitui antes que dela necessite o dono, não provoca prejuízos a este, pelo que não haverá responsabilidade civil (PESSOA JORGE, 1999, apudCHAMONE, 2009, p. 1).

É necessário  perceber, porém que é preciso, para configurar o dano, que haja algum tipo de prejuízo, que uma das partes tenha sido prejudicada. Sem essa configuração, reafirma-se, não há responsabilização.

Há, ainda, para concretização da responsabilidade civil, a necessidade de existência do nexo causal, que não é nada simples, exigindo a evidência de ligação entre o ato ilícito, a conduta que lesa outrem, com o dano propriamente dito. A ligação que garante que aquele ato de alguém provocou aquele dano em outrem. “Se há um dano, mas este se deu, por exemplo, em função de culpa exclusiva da vítima, que agiu com dolo, ou então por motivo de força maior ou caso fortuito, não há como se responsabilizar, via de regra, o réu”.

O nexo de causalidade é um dos pressupostos da responsabilidade civil e o primeiro a ser analisado para que se conclua pela responsabilidade jurídica, uma vez que somente poderemos decidir se o agente agiu ou não com culpa se através da sua conduta adveio um resultado. Vale dizer, não basta a prática de um ato ilícito ou ainda a ocorrência de um evento danoso, mas que entre estes exista a necessária relação de causa e efeito, um liame em que o ato ilícito seja a causa do dano e que o prejuízo sofrido pela vítima seja resultado daquele. É necessário que se torne absolutamente certo que, sem determinado fato, o prejuízo não poderia ter lugar. (...) O conceito de nexo de causalidade, portanto não é jurídico, mas natural. Determina se o resultado surge como conseqüência natural da conduta perpetrada pelo agente. Além de pressuposto da responsabilidade civil, tal é indispensável, haja vista ser impossível termos responsabilidade sem nexo causal, seja qual for o sistema adotado no caso concreto, subjetivo (da culpa) ou objetivo (do risco).

O nexo de causalidade pode ser explicado através de três teorias: A teoria da equivalência das condições; a teoria da causalidade adequada; e a teoria da causalidade indireta ou imediata.

Na teoria da equivalência das condições “todos os fatores causais se equivalem caso tenham relação com o resultado”.  Na teoria da causalidade adequada “causa é o antecedente potencialmente idôneo à produção concreta do resultado, de interferência decisiva, portanto nem todas as condições serão causas. Trata-se de um juízo de probabilidade”. Doutrinadores entendem que é esta a adotada pelo Código Civil brasileiro. Já na teoria da causalidade indireta ou imediata, “dentre as várias circunstâncias a que se reporta como causa é aquela necessária e mais próxima à ocorrência do resultado, o juízo é o de razoabilidade”. De acordo com a doutrina e a jurisprudência, “seria esta a teoria adotada pelo Código Civil reproduzida no art. 403” (DAMIAN, 2009, p.01).

É notável, também, que a responsabilidade pode classificar-se como  responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva. Sendo a primeira advinda da lesão causada em função do ato culposo ou doloso, enquanto na responsabilidade objetiva a ação dolosa ou culposa é irrelevante, bastando apenas a existência do nexo de causalidade para se configura responsabilidade civil.

Na responsabilidade civil subjetiva:

a culpa, por ter natureza civil, se caracterizará quando o agente causador do dano atuar com negligência ou imprudência, conforme cediço doutrinariamente, através da interpretação da primeira parte do art. 159[32] do Código Civil (Art. 159. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano). Do referido dispositivo normativo supra-transcrito, verificamos que a obrigação de indenizar (reparar o dano) é a consequência juridicamente lógica do ato ilícito. (PAMPLONA FILHO, 2000, p.02).

É válido, também nesse sentido, destacar que não só a ação, mas também a omissão é geradora de responsabilidade civil desde que dela se origine um dano a outrem.

A responsabilidade civil subjetiva foi a principalmente adotada no código civil brasileiro de 1916, entretanto acabou não permanecendo única, devido a necessidade de uma abrangência mais completa, o que incidiu na utilização em alguns momentos da responsabilidade civil objetiva. Na subjetiva, baseada na teoria da culpa o ato ilícito precisa existir.

Já na responsabilidade civil objetiva a reparação se dá independente da culpa “as teorias objetivistas da responsabilidade civil procuram encará-la como uma mera questão de reparação de danos, fundada diretamente no risco da atividade exercida pelo agente” (PAMPLONA FILHO, 2004, p.02).

4 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

A globalização da economia, liberação de mercado, aumento da concorrência e a própria transformação do perfil da sociedade e do mundo empresarial, fez da contemporaneidade uma realidade completamente diferente daquela vivida em 1916 e o modelo proposto pelo Código Civil daquela época já não coube, sendo necessária, assim, a erupção de novo regulamento para as sociedades civis, englobando a regulação do contrato de corretagem e diminuindo os impactos sociais desta através da proteção a terceiros.

O Novo Código Civil trouxe modificações que abrangem o contrato de corretagem, fundamental para as atividades do profissional corretor de imóveis. Ao inserir os artigos 722 a 729 no Código Civil, regulando o contrato de corretagem, também se atribuiu maior responsabilidade civil ao corretor, enquanto profissional ou representante da empresa imobiliária.

Esta foi a principal inovação do Código, que afirma a obrigatoriedade deste de arcar com danos que sua atitude tenha causado a terceiros através de um resultado ruim decorrente do contrato, especialmente no que e trata ao fornecimento de informações necessárias para a correta tomada de decisão por parte do contratante. Dessa forma confirmou-se a hipótese de pesquisa, respondendo ao problema de pesquisa anteriormente estabelecido.

Pela grande importância que o tema representa para os cenários atuais, é que se estabeleceu como foco do presente estudo. Na medida em que o novo Código exibiu uma nova realidade para esses profissionais e atribuiu a eles responsabilidades novas, exigiu uma postura ética profissional, diligente e prudente, com uma preocupação constante com a qualidade da informação.

Entretanto, recomenda-se a realização de mais trabalhos do gênero, de forma a obter respostas ainda mais precisas acerca do assunto, podendo oferecer soluções práticas para as dificuldades na área.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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CAVALIERI Filho, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil.ed.6 .São Paulo:Malheiros, 2006.

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GAGLIANO, P. Stolze.; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil, V.4. Tomo I-Contratos: Teoria Geral.8 ed. São Paulo: Saraiva, 2012

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Marcelo Azevedo. O dano como responsabilidade civil. Disponível em:

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MATHIAS COLTRO, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem Imobiliária. São Paulo: Atlas, 2011.

MACIEL, C. (Coord.) Perspectivas do investimento no Complexo Urbano. Rio deJaneiro: UFRJ, Instituto de Economia, 2008/2009. 216 p. Relatório integrante da pesquisa “Perspectivas do Investimento no Brasil”, em parceria com o Instituto de Economia da UNICAMP, financiada pelo BNDES. Disponível em: . Acesso em 17/02/2012.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil – contratos em espécie. v. 3, 4. ed., São Paulo: Atlas, 2004.

VIZIA,Bruno de. Fórum Urbano Mundial 2010: pensando o urbano a partir do Rio de Janeiro. Disponível em : <http://desafios2.ipea.gov.br/003/00301009.jsp?ttCD_CHAVE=14107> Acesso em : 17/12/2012.

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[1] Tratado de direito comercial. Atualização de Ricardo Negrão. Campinas: Bookseller, t. 1, v. 2, n° 318, p. 348.

[2] MATHIAS COLTRO, Antonio Carlos. Contrato de Corretagem Imobiliária. São Paulo: Atlas, 2011. p 7.

[3] Disponível em: http://www.priberam.pt/dlpo/ Acessado em: 09 de agosto de 2012.                  

[4] XIMENES, Sérgio. Dicionário de Língua Portuguesa. 2.ed. São Paulo: Ediouro, 2000.

[5] Lei nº 6530, de 12 de maio de 1978, que dá nova regulamentação a profissão de Corretor de Imóveis, em seu art. 12.

[6] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, em seu art. 722.

[7] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 516.

[8] CAMPOS, Francisco. Mediação nos negócios de imóveis. RF, p. 45-50, abr. 1944.

[9] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 443.

[10] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 442.

[11] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado.  15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 516.

[12] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil, em seu art. 722 Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

[13] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 443.

[14] Disponível em:< http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22001416/836463601-pr-836463-6-01-acordao-tjpr >  Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[15] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 ) Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

[16]  Disponível em: < http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/19225994/acao-ci-vel-do-juizado-especial-acj-0-df-tjdf > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[17] CAVALIERI FILHO, 2005 apud CHAMONE, Marcelo Azevedo. O dano como responsabilidade civil.Disponível em: <http://www.buscalegis.ufsc.br/revistas/index.php/buscalegis/article/view/18775/18339>acessado em: 14 de fevereiro 2012.

[18] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 442. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

[19] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

[20] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

[21] Henrique Guedes Zimmermann, Fernando. A Introdução da Boa-fé Objetiva nos Contratos sob a Égide do Novo Código Civil. Bauru. 2004. Disponível em http://www.forumjuridico.org/topic/14-a-boa-fe-objetiva-nos-contratos/acessado em 10 de outubro de 2012.

[22] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

[23]Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

[24] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

[25]  Disponível em: < http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20981177/apelacao-apl-1110887820078260008-sp-0111088-7820078260008-tjsp > Acesso em: 18 de dezembro de 2012.

[26] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

[27] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo  Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

[28] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado.  15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 519.   

[29] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que institui o Código Civil em seu artigo 729. Os preceitos sobre a corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

[30] DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado.  15ed. São Paulo: Saraiva, 2010. p 520.

[31] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teoria das Obrigações Contratuais e extracontratuais. 24ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p 446.

[32] Trata-se do antigo Codigo civil de 1916, hoje corresponde ao art 186 do Código de 2002.

DA RESPONSABILIDADE CIVIL DE BOATES E CASAS DE SHOW

Por Carlos Eduardo Rios do Amaral

No ramo do entretenimento de jovens e adultos sobressaem-se as boates e casas de show como de maior predileção na vida noturna de várias cidades. Dentro delas é celebrado verdadeiro contrato complexo, onde diversas figuras jurídicas contratuais concorrem para sua formação, como, p. ex., compra-e-venda de bebidas e alimentos, prestação de serviço áudio visual, colocação de pista para dançar etc, afunilando-se todos esses elementos para um fim determinado, qual seja, promover a diversão de sua clientela.

Certamente, outro elemento que se faz presente na relação contratual estabelecida entre boates e casas de show com os seus frequentadores é a disponibilização contínua e ininterrupta de segurança, prestada por aquelas a estes últimos. O contrato de prestação de serviço de segurança é elemento inerente a este tipo de relação negocial complexa, indissociável de sua substância final.

Não se pode imaginar decotar a prestação do serviço de segurança da relação negocial complexa estabelecida entre fornecedor e consumidor. Do contrário, certamente esses espaços resumir-se-iam a desertos arriscados, fadados ao fracasso. A essência dessa relação contratual é disponibilizar diversão e entretenimento, com segurança, o que sabidamente não se pode mais encontrar em ruas e praças públicas. E essa relação de segurança e proteção conferida e sentida pelos consumidores é o diferencial nesse tipo de negócio jurídico, troca-se a deficiência da segurança pública pela certeza de encontrar-se em espaço imune de violência ou risco de acidentes.

Em caso de sinistro ocorrido dentro de boates e casas de show não se deve perquirir a falha ou defeito de segurança sob o aspecto integral do negócio jurídico. Igualmente, não se deve investigar a substância do contrato complexo para se extrair a irregularidade na segurança prestada aos consumidores. A indagação, em caso de sinistro, deverá ser feita destacando-se o elemento negocial prestação de segurança e proteção e, assim, ser considerado isoladamente, independentemente da regularidade e êxito de outros serviços e produtos colocados à disposição dos consumidores.

E a análise jurídica do serviço de segurança e proteção privada oferecida pela boate ou casa de show deverá ser feita à luz da legislação federal própria e disposições regulamentares. Além de normas estaduais e municipais que também regem a matéria.

Assim, não demonstrada a culpa exclusiva do frequentador ou de terceiro estranho ao contrato complexo celebrado, uma vez defeituosa a prestação do serviço de segurança e proteção à clientela, resta caracterizada a responsabilidade civil de boates e casas de show, com todos os seus cosnectários.

Direito Processual Civil - Lei 11.232/06: Execução de Sentença Judicial

O Código de Processo Civil foi elaborado com base nas teorias, teses e posições de Enrico Túlio Liebman. Uma das mais importantes teorias deste doutrinador italiano, é a que prega a autonomia entre processos. Cognição e Execução deveriam se desenvolver em processos diferentes. O primeiro processo declara a sentença e pode dar mais algum provimento (condenar ou constituir). O segundo processo transforma em realidade prática o que foi obtido no primeiro.

Tal teoria até com a reforma superveniente ainda terá seus vestígios. Isto porque existem processos de conhecimento a que não se segue nenhuma atividade executiva (para Alexandre são as sentenças mandamentais, a exemplo do 461 e 461-A do CPC) Também existem processos executivos que não são precedidos de nenhuma atividade de cognição.

OBS: ISIS:divergência doutrinária quanto à nomenclatura dada à sentença chamada por Alexandre como Mandamental.

Para Liebman, a sentença era o ato final de um processo. Quando proferida a sentença o processo acabava (ver redação dos artigos 267, 269, 162 § 1.º do CPC). O atual CPC trata da execução em outro livro.

Quando Liebman defendeu esta teoria no Brasil teve aceitação da doutrina e também do Legislador. Um professor da USP foi a única voz contrária, e defendia sua posição ao argumento que se a sentença fosse ato final do processo, seria fazer da mesma “sino sem badalo”.

Após alguns anos das revolucionárias teses defendidas por Liebman e da nova redação do CPC, Humberto Theodoro Junior começou a defender na doutrina brasileira idéias contrárias as introduzidas pelo mestre italiano. A idéia dele foi acolhida na reforma do CPC.

Tais reformas começaram a partir da Lei 10.444/02. Até a entrada em vigor de tal lei havia separação absoluta entre o Processo de Conhecimento e o Processo de Execução, sendo que a lei acrescentou ao CPC o artigo 461-A. (Acredito que começou com a lei 8952/94, que alterou a redação originária do artigo 461 do CPC, comentário da aluna).

Até a entrada em vigor da nova lei tem que se observar a natureza da obrigação que busca a tutela jurisdicional. Sendo tutela pecuniária continua havendo separação em dois processos. Quando a tutela versar sobre obrigação de fazer, não fazer e entrega de coisa não há mais a fase de execução.

Com a Lei 11.232/06 haverá ruptura quase que completa do modelo ainda em vigor. Havendo dois modelos de processo:

- um processo só, com duas fases;

- um processo autônomo

A nova lei tem previsão de títulos judiciais em que haverá processo de execução autônomo.

Artigo 475-N – incisos II, IV e VI = Destacar que são incisos pares do dispositivo que na lei nova elenca os títulos executivos judiciais, e dispõe respectivamente sobre:

- sentença penal condenatória transitada em julgado;

- sentença arbitral;

- sentença estrangeira, homologada pelo STJ

Segundo o parágrafo único do dispositivo acima, o devedor será chamado ao processo através de citação inicial.

A Lei 11.232/06:

Fora os casos acima, a execução de sentença judicial será baseada no livro primeiro do Código de Processo Civil.

OBS: A execução de alimentos também não foi disciplinada pelo legislador, já havendo posições que defende a aplicabilidade da nova Lei à execução de alimentos e quem afirme que continua sendo pela disposição expressa contida hoje no CPC.

LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA

Mudou a natureza jurídica, que agora passa a ser a de incidente processual. Saiu do livro II do CPC, e com a entrada em vigor em vigor da nova lei estará no livro I do diploma legal já mencionado.

Caso continuasse onde estava seria processo autônomo (Natureza Jurídica) entre fases de um mesmo processo.

Tal alteração fez acrescer ao CPC os novos dispositivos: do 475-A até o 475-H. Haverá dois tipos de liquidação, como já previsto na atual redação do CPC

- arbitramento;

- artigo.

Continua o mesmo procedimento, ora usado, nos dois casos. Na prática não mudou rigorosamente nada. A mudança que ocorreu foi quanto à localização topográfica do artigo, que agora sai do Livro de execução para constar no processo de conhecimento.

Cumpre destacar que a Lei 11.232/06 aproveitou para lidar com tema que não está ligado à execução. Tal ocorre com a tutela jurisdicional específica com relação a emitir declaração de vontade.

Tal instituto hoje vem disposto nos artigos 639 a 641 do CPC, ainda em vigor.

Neste caso, as partes celebram um contrato que gera outro contrato: emitir declaração de vontade.

CRÍTICAS DA DOUTRINA AOS ARTIGOS 639 a 641 do CPC

a) A matéria estava disposta em lugar errado, pois se trata de processo de conhecimento. O processo tem por objeto imediato uma sentença, logo não é processo de execução. Lembrando sempre que o processo de conhecimento é que processo de sentença.

b) A ordem dos atuais dispositivos. A regra geral é a contida no artigo 641 do CPC; a exceção está disposta é a do artigo 639 do CPC; o artigo 640 dispõe sobre exceção da exceção.

Os atuais artigos 466-A, 466-B e 466-C, corretamente trouxeram o instituto para o processo de conhecimento, e o dispuseram na forma atual. O legislador acatou posição da doutrina quanto à localização e disposição de tais artigos.

Para Alexandre Câmara, é obrigação de fazer, e sua localização topográfica correta seria no 461-A, e o atual 461-A passaria a ser o 461-B.

CASO CONCRETO

Baseado no atual artigo 641 do CPC e com a entrada em vigor da nova lei, migrará para o artigo 466-A do CPC.

A solução é a mesma, tratando-se do atual dispositivo ou do futuro. A “pegadinha”, está na expressão condenado o devedor. Na verdade a natureza jurídica de tal sentença é constitutiva.

Esta sentença ao transitar em julgado já satisfaz plenamente o credor, vez que traz os mesmos efeitos que o contrato traria. Nesta sentença não há execução, provisória ou definitiva, não cabe multa ou qualquer outra cominação que busque compelir o devedor ao seu cumprimento. Antes do trânsito em julgado a sentença não tem eficácia. Não há eficácia provisória.

OBS: este artigo (641 CPC) é cópia do Código de Processo Italiano. Lá não existe sentença condenatória e sim de prestação. Para os italianos, a terminologia condenar tem sentido diverso do usado aqui.

SENTENÇA QUE CONDENA A PAGAR DINHEIRO

Existe dois tipos de condenação: Ordinária e genérica. A condenação ordinária é a que contém todos os elementos da relação obrigacional:

an debeatur = existência da relação;

quid debeatur = natureza do objeto devido;

quantum debeatur = quantidade devida.

Toda vez que o bem devido é fungível, não basta os dois primeiros elementos, sendo necessário se apurar também o quantum debeatur.

Já a condenação genérica não declara o quantum debeatur. Declara menos que a anterior; logo não pode ser executada por falta de liquidez.

Quando o juiz profere sentença genérica, não se pode ingressar direto na execução. Há incidente processual chamado de liquidação de sentença.

Pela nova lei, a liquidação termina com decisão interlocutória, atacada por agravo de instrumento. Tal previsão consta no artigo 475-H da Lei 11.232/06. Caso só se aceitasse o agravo retido, primeiro o juiz teria que prosseguir com o processo, executar a sentença, para depois corrigir erro na liquidação.

Artigo 475-H = Da decisão de liquidação caberá agravo de instrumento. Para Alexandre, caso a lei não fizesse tal ressalva, caberia agravo retido junto com Mandado de Segurança. O professor informa ainda que já existe doutrinador defendendo que cabe RESP da decisão que negar admissibilidade de agravo de instrumento (Não disse se era só com relação ao artigo em tela, ou se também nas demais hipóteses que cabe agravo de instrumento).

Artigo 475-J = Se há condenação ordinária, ou genérica com liquidação, entra-se na fase executiva, abrindo-se prazo para o cumprimento espontâneo da sentença.

OBS: O valor da execução nunca será o mesmo da execução. Será sempre 10% a mais. Este valor corresponde à multa pelo não pagamento espontâneo do valor líquido a ser pago pelo devedor.

O termo inicial dos 15 dias, para Athos Gusmão, é contado a partir da eficácia da sentença. Não há necessidade de intimação, contando-se tal prazo a partir:

- do trânsito em julgado;

- da interposição de recurso sem efeito suspensivo.

OBS: Quando a eficácia decorrer de ato praticado no processo em Brasília, haverá problema para que se promova o pagamento espontâneo, pois o processo não retornará ao Tribunal de origem em 15 dias (Nota de Alexandre).

Alexandre discorda da interpretação de Athos Gusmão, com base no disposto no artigo 240 do CPC, que diz que salvo disposição em contrário os prazos se contam a partir da intimação. Cita com exemplo o artigo 322 do CPC, e diz que quando o legislador quer a lei faz a exceção.

Para o professor tem que intimar, pois a lei não excepcionou. Para ele tem que intimar a parte, pois é quem praticará o ato, caso lhe interesse. Logo não será intimação por D.O. na pessoa do advogado.

Na doutrina já surgiram três posições, ainda no período da vacatio.

- independe de intimação;

- intimação pelo D.O., na pessoa do advogado

- intimação do devedor.

Segundo Alexandre, Athos Gusmão afirma que intimação é coisa de processualista arcaico, que quer atravancar o processo. Afirma Alexandre que tanto a demora como a celeridade excessiva pode ser prejudicial ao processo. E prossegue dizendo que Processo Razoável é diferente de Processo rápido e célere.

Artigo 475-J § 4.º = quando houver pagamento parcial do valor devido, a multa prevista no caput do artigo, incidirá sobre o restante do valor devido.

Se o devedor não pagar espontaneamente, haverá requerimento do credor, com a possibilidade de já indicar bens a serem penhorados. Do montante a ser executado já será acrescido a multa de 10%, pela ausência de pagamento espontâneo.No requerimento, o credor deve apresentar o demonstrativo do débito atualizado até o momento, conforme o disposto no artigo 614, II do CPC.

OBS: o devedor poderá indicar outro bem em substituição ao indicado pelo credor, provando que:

- o bem por ele indicado garante a execução;

- que a execução do segundo bem será menos gravosa ao devedor.

Só nestas duas hipóteses é que será possível o juiz admitir a substituição.

Artigo 475-J, § § 1.º e 2.º = O oficial de Justiça lavrará o auto de penhora e avaliará o bem indicado. O Cargo é de Oficial de Justiça Avaliador. Nos Estados onde não funciona assim, os tribunais devem aproveitar o período da vacatio para treinar os oficiais de justiça para a entrada em vigor da lei nova.

Quando a avaliação do bem demandar conhecimentos especializados, e que estejam fora do conhecimento do Oficial de Justiça, o Oficial de Justiça comunicará ao juiz que nomeará avaliador.

No sistema ainda em vigência existem dois tipos de penhora, mediante termo ou auto. Tal afirmação está no artigo 659 § 4.º do CPC. Com a entrada em vigor da nova lei o legislador só cuida do auto de penhora, porque agora quem indica bens à penhora é o credor, não havendo mais indicação pelo devedor. Mas o mesmo artigo 659 § 5.º do CPC, dispõe sobre situação onde sempre a penhora será sempre por termo. O legislador esqueceu este detalhe, sendo que a lei atual não revogou tais dispositivos.

Quando se tratar de penhora por termo nos autos, o mandado a que alude o caput do 475-J da Lei 11.232/06, será apenas para avaliação.

Artigo 474-J § 1.º = feita a penhora e avaliação, se intima o devedor/executado, por Diário Oficial na pessoa de seu advogado; ou através de Oficial de Justiça ou pelo Correio pessoalmente ao devedor ou seu representante legal. (Alexandre:o legislador esqueceu de mencionar a intimação por edital)

Regularmente cumprida a intimação, abre-se prazo de 15 dias para que o devedor ofereça sua impugnação.

Humberto Dalla, em recente artigo sobre a lei, discorre sobre a possibilidade da intimação pelo correio prevista na nova lei, ter revogado o artigo 222 “d”. Para Alexandre não se pode extrair tal entendimento da Lei 11.232/06; logo não houve e nem haverá revogação do atual dispositivo do CPC. Prevalece o disposto no artigo 222 “d”, do CPC, mesmo após a vigência da lei nova. Nas exceções previstas na lei, onde haverá necessidade de instauração de Processo de Execução autônomo, o devedor não poderá ser citado pelo correio por expressa previsão legal (título extrajudicial, sentença penal condenatória etc). Concluindo o artigo 222 “d”, não está revogado, e o que a lei proíbe é citação pelo correio em processo de execução.

O artigo 475-J, § 1.º ainda dispõe sobre o prazo para apresentação de impugnação, que na nova lei passa de 10 para 15 dias.

OBS: Como embargos tinham natureza de processo autônomo, quando em execução vários integrantes de um litisconsórcio, os prazos corriam de forma independente e autônoma, não havendo necessidade de prazo em dobro.

TEM QUE INTIMAR TODOS OS LITISCONSORTES NA NOVA LEI?

Para Alexandre será prazo comum em dobro, que só começará a contar depois de intimado o último litisconsorte. A base de tal posicionamento é o artigo 191 do CPC. Araken de Assis diz que à impugnação não se aplica o artigo em tela, logo não pode haver prazo em dobro.

Alexandre torna a afirmar sua posição: prazo a partir da última intimação e em dobro, mas acredita que haverá polêmica com relação ao tema. E diz que o advogado deve ignorar sua posição, devendo ter tal prazo como comum, sem contar em dobro, mesmo diante de litisconsórcio. Até posição final do STJ sobre tal tema.

IMPUGNAÇÃO

Artigo 475-M = Recebe tal nome a defesa em execução. Como cognição e execução ocorrem em um mesmo processo passa a ter natureza jurídica de incidente processual.Como regra a impugnação não tem efeito suspensivo, o que é muito bom, vez que afasta defesa meramente procrastinatória. A nova lei adotou posição oposta ao previsto no artigo 739, § 1.º do CPC.

Contudo em duas situações a impugnação poderá ser dado efeito suspensivo:

-relevantes os seus fundamentos, ou seja, quando houver probabilidade de o fato alegado pelo devedor ser verdadeiro = fumus boni iuris;

-grave dano, ou seja aquele de difícil ou incerta reparação = periculum in mora.

Artigo 475-M, § 1.º = suspensa a execução, se o credor prestar caução idônea e suficiente, a execução poderá prosseguir.

Artigo 475=M, § 2.º = quando a impugnação for recebida com efeito suspensivo, será instruída nos próprios autos. Se o juiz não deferir o efeito suspensivo, a impugnação será processada em autos apartados. Para Alexandre será procedimento igual ao de embargos.

OBS: Para Alexandre custas é igual à taxa. A cobrança de ambas constitui bis in idem. Nos outros tribunais é cobrado taxa de 1% do valor da causa quando do recebimento da inicial, não se cobra mais nada nem preparo para interpor recurso.

Artigo 20 § 4.º = a redação do dispositivo fala em honorários na execução (e não em processo de execução). Com a impugnação terá que haver nova fixação de honorários. Na intimação, o devedor deve ser notificado da incidência da multa o do novo valor dos honorários.

Nagib Slaibi, já fixou de ofício o valor de honorários em apelação em que negou provimento ao recurso. O limite de 20% está adstrito às sentenças condenatórias. Nos demais casos os honorários deverão ser fixados por equidade.

O incidente de impugnação sofreu pouquíssima alteração em relação ao 741 do CPC. O último inciso do 741 CPC, não foi repetido no artigo 476-L. Já os demais incisos, foram repetido com pouquíssima alteração.

Artigo 475-L = alguns incisos merecem comentários, outros são repetição dos previstos no 741 do CPC.

I – Falta ou nulidade de citação no processo que tenha corrido à revelia. Não fala mais em processo de conhecimento.

III – Possibilidade de alegação de vício na avaliação. Isto se dava depois do julgamento de embargos, e agora ocorre na impugnação porque a lei antecipou o momento da avaliação.

VI – Pode ser alegada todas as causas previstas no 741 VI do CPC, mas no que tange a compensação não existe mais o termo “execução aparelhada”. Logo pode haver compensação com crédito vencido (vincendo quando se tratar de matéria tributária), com confissão de dívida sem assinatura de testemunhas etc.

Neste inciso o legislador perdeu oportunidade de corrigir crítica da doutrina, porque causa impeditiva superveniente não existe, vez que o que impede sempre antecede. Pode haver causa modificativa e extintiva superveniente à sentença.

Artigo 475-J § 2.º = quando o réu executado impugnar alegando excesso de execução, na peça de bloqueio deverá declarar o exato valor devido. Caso contrário, a impugnação será rejeitada de plano.

Artigo 475-M, § 3.º = Recurso de decisão em impugnação é atacado por agravo de instrumento. Quando esta decisão em sede em incidente de impugnação puser fim à execução será uma sentença, atacável por apelação.

CONSIDERAÇÕES

O legislador não disse na lei tudo o que deveria dizer. Ver 475-R da lei. Julgada a impugnação, ou se não houver tal incidente, o próximo passo é a hasta pública, com base no texto atual do CPC. Logo daqui para frente se aplica o livro II do CPC.

A lei 11.232/06 foi silente com relação a embargos à arrematação e à adjudicação. Já tem autor falando que tal instituto foi substituído por exceção ou objeção de pré-executividade. Para Alexandre cabe impugnação à arrematação e à adjudicação, também como incidente processual, igual ao 475-L, mudando o que deve ser mudado. Para ele seria impugnação em 2.ª fase da execução. Para ele, isto é princípio e não precisa estar escrito. Também será compatível com o novo sistema que a lei estabelecerá.

OBS: Na prática a Lei 11.232/06 mudou a natureza jurídica e o nome de institutos. A grande novidade foi a avaliação no momento da penhora.

A reforma da execução por quantia certa foi dividida em dois projetos e só um foi aprovado. No projeto de lei que tramita no Congresso, a adjudicação virá antes da hasta. Para remir o bem terá que haver nova hasta entre o vencedor da hasta pública e o legitimado que pretenda remir o bem. Esta hasta será realizada no gabinete do juiz.